【第１部】不動産売買における登記申請事件
第１２回 不動産売買の登記申請事件における添付情報
（２０２０年１１月１０日（火） 公開）
皆さんは登記申請時に申請情報と共に提供する添付情報の事
本当にご存知ですか？
今回は回を重ねてこの「【第１部】不動産売買における登記申請事件」のセミナーもいよいよ第１２回になりました。色々と講義をしてきましたが、ここで最も基本的な事をお話しします。皆さんが不動産売買契約に基づき登記申請の準備をしなければならないときにまず必要な事です。そうです、登記申請時の添付情報です。基本的で一番仕事では必要な事がコレですね。法務事務所のリーガルスタッフも意外に盲点になっていたり、特に仲介業者や金融機関の方々は専門でもない事を会社の仕事とはいえ知らなければならないのは大変だと思います。実はこの「添付情報」ですが、あまりに当たり前なので、その意味内容について考えるといった事も少なく、意外に疎かになっているものではないでしょうか。折角ですのでここでしっかり基本的な事を知っておきましょう。自身の日常の仕事も不安なく円滑に進められますし、同僚に差を付ける事が出来ますよ。
一番ポピュラーな不動産売買契約を例にします。不動産の売買契約では売主様と買主様が不動産の売買契約をします。そうすると不動産が売主から買主へ移ります。登記制度の意義はこの不動産の持ち主を正確に登記記録に記録していくところにあります。何故なら不動産売買契約では、買主は目的の不動産の売主と契約をしなければなりませんが、誰かはまず登記記録で判断しますね。もし登記記録が信用出来ないのであれば売買契約は一向に前に進まないからです。はっきり解らない方はこの辺の講義もこのセミナーでお話ししていますので復習しておいて下さい。そして不動産の売買は売主や買主の所有権という権利に直接関係する問題です。不動産は高額で法律上も重要財産です。売主は権利を失い、買主は権利を得るわけです。そして他人の権利義務を直接取扱う登記所は裁判所と同じ重い責任を負っています。そして司法書士や法務事務所はその売主や買主の権利を守るために存在しています。ここもこのセミナーで講義済みですね。従って、登記申請は登記所にとって明確に権利変動が判る内容でなければなりません。客観的に不明瞭な証拠で買主に権利を移すわけにはいかないのです。原告被告間の争いを審理する裁判所と同じです。そこで重要になるのが登記申請情報と共に提供する「証拠」、つまり添付情報です。裁判所が法と証拠に基づいて審理・判決するのと同様に、登記所も法と証拠に基づいて審査・登記実行の判断をします。従って、売主、買主である「証拠」、間違いなく不動産が売主から買主へ移った「証拠」、それらの添付情報が必要になるんです。その意味では、登記所も裁判所と何ら変わりない「証拠主義」になるわけです。
添付情報の意義はお解りになりましたか？ 重要な「証拠」という事です。だから添付情報には厳格な決まりがあります。例えば添付情報の種類やその有効期限です。そしてその決まりに適合した添付情報しか登記所は受理しません。何故なら重要な「証拠」なので、各登記所で受付ける登記申請が違っていては売主や買主の権利が守られないからです。従って、不動産登記制度では予めどの登記申請情報には何の添付情報を提供しなければならないかという事が決まっています。皆さんにとって一番多い不動産取引の売買契約を例にお話していきます。
実体法上、時系列に沿った登記申請時の申請情報では、①ますは売主が対象不動産を購入した時と現在でその住所（又は氏名）が変わっている場合の登記名義人住所（氏名）変更登記です。②第二番目に売主から買主へ不動産の名義を変える所有権移転登記です。②そして買主に名義が変わった不動産にする担保権の設定登記、④最後に売主が売却代金で自身の担保権を抹消する抵当権抹消登記となります。
ここで、法律用語ですが、抵当権設定契約の当事者は、買主と金融機関ですね。ここで、抵当権を設定される不動産の所有権者の買主を「設定者」といいます。そして、抵当権を設定する金融機関を「抵当権者」といいます。金融機関は目的不動産に抵当権を設定するので、金融機関の事を「設定者」と呼びそうですが、法律上はそうではありませんので注意して下さい。
それでは、①の登記名義人住所（氏名）変更登記の添付情報はなんですか？ それは売主である所有権登記名義人が住所（氏名）を変更した証拠ですね。今回の事例では売主は１回引っ越した事にしましょう。自己申告ではダメです。登記官に宛てた上申書を付けても証明力は有りません。自己証明になってしまうからです。住所を変更した証明は「住民票の写し」になります。住民票の写しは利害が関わらない公的な書面なので証明力が有るんです。
②次に所有権移転登記の添付情報です。所有権が移転したことの証拠はなんですか？ それは売買契約書ですね。ここには法律的に適法に成立した売買契約書がその証拠になります。
③次に買主名義に変わった目的不動産の買主に融資をした銀行のために抵当権設定登記を申請します。抵当権が設定された事の証拠はなんですか？ それは銀行と買主が合意して適法に成立した抵当権設定契約書です。
④最後に売主は目的不動産を売却したお金で住宅ローンの完済をしますので抵当権の抹消登記を申請します。この証拠はなんでしょうか？ それは銀行が完済した事を証明した弁済証書が証拠です。実際の場面では抵当権を抹消するとき、抵当権が消滅した事の証明となる証拠に金融機関である銀行等が「解除証書」を出してくる事が多くあります。これは法律上どのような内容の事実（行為）を証明したものか判らないので、本来証拠としては使えないものですが、担保権者である金融機関等が担保権を「放棄」したといった意味内容で登記実務上は認められています。因みに、法律上、不動産決済の場面で売主の担保権が消滅する場面は、まさに住宅ローンを完成した時に、それに付随して起こるので、その証明としては「弁済証書」が証拠となり適法書面と言えるでしょう。これらの書面は登記官が見ても一つひとつの行為を立証するための証拠として、法律上確かに事実が存在したと法律判断できる証明になります。
いいですか？ 不動産の売買契約に基づく登記を申請するという事は、売買契約に関係する銀行等の金融機関の住宅ローンも含め、証拠により一つひとつの法律行為とその事実の存在を立証をして初めて登記官は法律判断でき、登記を実行する決定ができるんです。
次に、「実体法上」、つまり現実にどのような事実が起こったかという証明は済みましたが、「手続法上」、つまり不動産登記法上の証明が必要になるんです。。登記官は司法書士が申請した添付情報が提供された登記申請情報のみで事実関係を判断します。これを登記官の「形式的審査権」と言いますが、業務経験のある方は聞いた事があると思います。そのような特殊性と不動産という重要な財産の権利関係をできるだけ公正に取扱うために手続法上の添付情報を定めているのが不動産登記法です。
まず①の売主の住所の変更の登記については、実体法上の事実の立証方法である公的書面の「住民票の写し」で十分です。
②の所有権移転登記で必要になるのが印鑑登録証明書です。これは現実にどのような事実があったかという実体法上の立証書面でなく、この登記申請情報が真正に作成された書面であるという立証のために提供する手続法上の添付情報になります。この印鑑登録証明書は売主のものです。
そして③の抵当権設定登記と共に提供する手続法上の添付情報もやはり印鑑登録証明書になります。しかしこれは買主のものになるんです。紛らわしいですが大事なところです。皆さんは重要な不動産決済の場でこの印鑑登録証明書を逆に持参した場合はアウトです。何故なら登記官に対する立証が的外れになっているので、登記はこのままでは受理されません。裁判的に言うと、主張自体失当となります。
皆さんは売主様や買主様から登記申請に必要な情報（書面）を尋ねられた場合ハッキリと登記申請情報の添付情報が判らないと間違って指示をしてしまったり、知識が曖昧なときは即答も出来ず困ってしまいます。どっちがどっちだったっけ？ と。しかし実は困る事は無いんです。単純に丸暗記しようとするから結局曖昧になってしまうので、理由をしっかり押さえれば絶対に間違わないからです。この判断は手続法上決まっていて、その法律関係で不利になる方の当事者の印鑑登録証明書が添付情報になるんです。何となく解りますね。一般に重要な立場、つまり責任がある局面で実印を押印するものですから。
今回の例に当てはまると、②の所有権移転登記では大事な不動産を手放す売主の印鑑登録証明書、③ではその大事な不動産に担保権を設定しなければならない買主の印鑑登録証明書が添付情報になります。この印鑑登録証明書を提供する事により、申請人が登記記録に記録されている登記名義人本人で、間違い無くこの登記申請に関与しているという事を立証する事なります。
そこで、ちょっと待った、と感じる方もいらっしゃるのではないでしょうか。それは、お金を払う方だって不利益になるのだから、その理屈からしたら所有権移転登記の申請情報には買主の印鑑登録証明書も添付するべきだとする考え方です。確かに、高額なお金を支払う買主の本人関与性は大事だと思えそうです。しかし、そうではないのです。何故なら、今問題になっているのは「不動産登記制度」における登記申請の局面だからです。つまり、登記制度の世界の話をしています。不動産登記制度は不動産しか関心がありません。その不動産が高額か、お買い得か、そして買主がお金をいくら支払ったか、という問題は全く視野に入っていないのです。現に、登記申請では売買契約の目的となっている不動産の所有権移転、つまり名義の変更を問題にしていますので、その他の事は関心が無くても問題は無いのです。不動産登記制度は、お金は関係なく不動産しか視野に入っていないと覚えて下さい。
また、②の所有権移転登記には手続法上の添付情報として、売主の登記識別情報を提供します。これも手続法の不動産登記法で定まっている情報で、不利になる登記名義人、この場合は不動産を手放す売主が過去に目的不動産を購入した時に登記所から送られた情報で、基本的に登記名義人なら必ず持っており、また登記名義人しかもっていない情報なので、この情報を提供する事により、確かに目的不動産の登記名義人本人がこの登記申請をしている、つまり所有権移転の意思表示をしている、言換えると、登記名義人自身が自身の不動産を手放そうとしていると登記官が判断できるので、登記名義人の申請意思を担保し、不実の登記の発生を防止できる役割があります。売主の登記申請意思を担保するための立証方法が登記識別情報なんです。
更に、②では新しく不動産の名義人になる買主がどこの住所に住んでいるかを登記しなければならないので、その証拠を提供します。もう判りますね。それは住民票の写しです。この住民票の写しを提供する事により、虚無人名義の登記の発生を防止し、真実の登記を保証する事が出来ます。
この他に司法書士に登記申請の代理を委任する時に必要になるのが司法書士に対する登記申請の委任状です。そして印鑑登録証明書の実印はこの登記申請委任状に押印します。
まとめますと①登記名義人住所変更登記には、住民票の写し、売主の登記申請委任状。
②の所有権移転登記には、売買契約書、売主の登記識別情報、売主の印鑑登録証明書、売主の登記申請委任状、買主の住民票の写し、買主の登記申請委任状。
③の抵当権設定登記には、抵当権設定登記契約書、抵当権設定者（買主）の購入不動産の登記識別情報、抵当権設定者（買主）の印鑑登録証明書、抵当権設定者（買主）の登記申請委任状、金融機関の登記申請委任状。
④の抵当権抹消登記には、住宅ローンを完済したことを証明する弁済証書（解除証書等）、金融機関の抵当権を設定した際の登記識別情報、金融機関の登記申請委任状、抵当権設定者（売主）の登記申請委任状となります。
ここで、不動産登記法上の理論的解説を加えますと、まず、共同申請主義という理論があります。所有権の移転など権利の変更に関する登記の申請は，原則として登記権利者と登記義務者が共同してしなければなりません。登記権利者とは，登記をすることによっ て登記上直接利益を受ける者で，登記義務者とは，登記をすることによって登記上直接不利益を受ける者です。
「登記上直接利益を受け」、「登記上直接不利益を受ける」とは、簡単に言って、「登記記録上、新たに自身の名義を記録して貰う」、「登記記録上、記録されていた自身の名義を喪失してしまう」という意味です。ここは、とても基本的ですが、不動産登記法を実務法として取扱う法律専門家である司法書士にとってとても重要であり、不動産仲介業者や金融機関の担当者の皆さんにとっても現実に必要な知識でしょう。
①の住所変更登記では、登記義務者が存在しない登記権利者による単独申請となります。何故なら、登記名義人が単に既に登記されている記録上の住所に対し、現在の住所へと登記記録を書換えるだけなので、登記義務者が登場する余地が無いからです。
②の所有権移転登記は、まさに登記権利者、登記義務者が登場する場面です。手続法上、つまり不動産登記法上の立証書面は、この関係を基礎に判断する事ができます。
売買契約上、登記権利者は買主になります。そして、売買契約上、登記義務者は売主です。
手続法上、証拠を提供し、その事実を立証しなければならない分担、すなわち、証明責任の分配の問題では、共同申請主義の基、登記義務者に重く配分されています。
例えば、②の所有権移転登記の申請場面では、登記上直接不利益を受ける登記義務者の売主に、立証のための登記識別情報と印鑑登録証明書の提供を義務付けています。これに対し、登記上直接利益を受ける登記権利者の買主には、立証のために住民票の写ししか提供を求めていません。
特に、所有権移転登記申請の場面では、
売主の登記申請意思を担保するための立証に必要な登記識別情報
そして、
売主が登記申請に間違いなく関与している事の立証に必要な印鑑登録証明書
の２種類の立証が課されています。
つまり、登記申請の際、必要となる立証書面とその必要性の判断は、不動産登記法上、登記義務者に重点的に配分されており、通常、不動産売買契約の場合、それは「登記識別情報」と「印鑑登録証明書」になるんだという事です。また、登記権利者の立証書面は「住民票の写し」になります。そして、更に言うならば、手続法上、所有権の登記名義人が登記義務者になる登記申請では、印鑑登録証明書が添付情報になります。
結論的に言うと、押印書面と証拠書面とを区別した場合、②の所有権移転登記申請の際の不動産登記法上の申請判断の事項は、次の通りです。
●登記義務者である売主の申請判断事項
▼押印書面
ⅰ 登記原因証明情報（今回の場合、売買契約書）→実体法上の立証（実体法上の立証書面）
ⅱ 登記申請委任状→委任契約に基づく登記申請代理権限の立証（手続法上の立証書面）
▼証拠書面
ⅰ 登記識別情報→登記申請意思の立証（手続法上の立証書面）
ⅱ 印鑑登録証明書→登記申請に対する関与性の立証（手続法上の立証書面）
●登記権利者である買主の申請判断事項
▼押印書面
ⅰ 登記申請委任状→委任契約に基づく登記申請代権限の立証（手続法上の立証書面）
▼証拠書面
ⅰ 住民票の写し→虚無人名義の登記の発生を防止し、真実の登記を保証するための立証（手続法上の立証書面）
③の抵当権設定登記の申請の場面では、登記上直接不利益を受ける登記義務者である買主と登記上直接利益を受ける金融機関も同じ理論で組み立てられていますが、所有権とその制限物権である抵当権という実体法上の性質の違いにより、手続法上、つまり不動産登記法上でも法律上、重要財産である所有権との違いに鑑み、又、当該登記申請時の必要性により、証拠書面が異なっています。そして、また押印書面は異なっていない事にも注目して下さい。
最後に法定の添付情報ではないですが、目的不動産の固定資産評価証明書を提供します。これは登記官による登録免許税の計算のためです。更に買主が登録免許税の減税を受けられるのであれば、減税証明書も提供します。
因みに、実際の登記実務では買主様に綺麗な権利関係の不動産の移転をさせるため、①の後に④で目的不動産の担保権を消してから、②で目的不動産を買主名義に変える登記をし、最後に金融機関のために第１順位の抵当権を設定するため、③の買主が設定した抵当権の設定登記をする事になっています。
実際の登記申請の順番は、①→④→②→③の順番です。この順序を間違った場合は、事実上、買主や金融機関に迷惑が掛かるだけでなく、実体法上（契約上）、金融機関の融資に支障を来す問題があり（買主に融資をした金融機関は目的不動産に第１順位の抵当権の設定をする事が一般的であり、通常、契約内容になっています。）、また、最初の①の登記申請を怠った場合は、手続法上（不動産登記法上）、却下の対象となる可能性が大きいので、登記申請は理論上（手続法上）の事柄と実際（実体法上）の取扱いを区別して対応する事が実務上、極めて重要になってきます。
登記制度の根幹は、手続法上、不動産の権利変動を正確に登記記録に記録していく事がその目的であり、論理的申請順序以外は、実体法上、時系列に発生した不動産の権利変動を正確に登記記録に記録していかなければならないわけではありません。
尚、②の所有権移転登記と③の抵当権設定登記の申請は連件申請になるので、②の所有権移転登記の登記識別情報は、その登記が実行されたのちに発行されるため、物理的に提供できない事から「添付みなし」として、実際の登記申請情報には提供しない取扱いになっています。
また、②の所有権移転登記の添付情報である売買契約書は、登記実務では「登記原因証明情報」という報告形式の情報に代えて提供する事になります。これは、売買契約書には色々な条項が記載されており、登記申請の局面では一覧性に欠けるというのが主要な理由になっています。
更にまた、私達は、身の回りの事を基本的に自分達で決める事ができます。そして、社会生活の中で必要最低限の事を規定しているのが法律です。添付情報の各々の押印書面は、原則として同じ印鑑での押印が自然であり、また常識的でしょう。更に、連件申請の場合でも、各々の申請情報について、同じ人格の押印書面であれば、原則として全て同じ印鑑を使用する事が常識的です。
仲介業者の皆さん、また法務事務所のリーガルスタッフの中にも、法律上、実印が必要なものは実印にしなければならないが、それ以外は認印でも構わないと考えている方がいます。確かに、法律上はその通りですが、法律は必要最低限の事しか決めていません。特段の事情が無ければ、申請情報の各押印書面や連件申請の際の各々の申請情報には、契約当事者が同一人物であれば、原則として同じ印鑑を使用して押印する事が適切であると思います。因みに、裁判手続きでは、訴状や答弁書、準備書面等の押印は、原則として最初に使用した印鑑を最後迄使用する事になっています。同一人物であれば、同一の印鑑を使用する事が想定され、また本人確認のためにも必要だからです。
お解りになりましたでしょうか。
「添付情報」 ＝ 「証拠」
という事を。
これからの皆さんの業務の参考にして下さい。そして判らない事は一人で判断せず必ず司法書士に確認するようにして下さい。仲介業者や金融機関の方々の中に、そして法務事務所のリーガルスタッフの中に、添付情報について不明点があるにも拘らず、不明点をそのままにしている方が少なくありません。知らない事は問題ではありません。
不動産登記法務は、直感や経験、また個人の主義主張で正しく遂行できるものではないのです。
第１２回の法務実務セミナーはここ迄とします。今回もこのセミナーに参加頂き有難う御座いました。
