【第１部】不動産売買における登記申請事件
第１６回 不動産売買の登記申請事件における中間省略登記
－ 中間省略登記の構造と説明義務 －
（２０２１年４月１日（木） 公開）
皆さんは「中間省略登記」ってご存知ですか？
第１部不動産売買における登記申請事件も第１６回目になりました。受講生の皆さんはこの第１部で講義した内容についてご理解して頂いているでしょうか？ できるだけ丁寧に、解りやすく講義してきたつもりですが足りないところもあったかもしれません。そして今回はこれまでの基本的事項を踏まえたテーマとして一つの登記技法について講義します。「中間省略登記」という言葉は皆さんでしたら聞いた事が有るかと思います。この中間省略登記は二つ有りましたね。一つは「旧中間省略登記」、そしてもう一つは「新中間省略登記」と呼ばれるものです。
不動産登記制度は不動産の所有権、つまり名義人を登記したり、担保権者を登記したりするものですね。つまり、不動産の権利関係の状態を一つひとつ記録していく制度です。何故そんな事をするんでしたが？ それは不動産取引を安全に、そして円滑にするためでしたね。解らない方はこのセミナーを復習しておいて下さい。従って、基本的に法律上の義務ではありませんが、不動産の所有権者は不動産登記制度上、登記をすれば自分が不動産の所有権者である事を第三者に対抗する事ができるようになります。言い換えれば、不動産の所有権者は、登記をしなければ自分がその不動産の所有権者である事を第三者に対抗する事ができない事になるという事です。つまり、この意味は不動産を購入した買主は、所有権を売買により取得しましたが、売主には所有権者である事を主張する事はできますが、その事実を第三者に対抗できない結果、その不動産の完全な所有権を取得する事ができないという事です。
ここで、不動産の持ち主が変わった場合、原則として登記をしなければ第三者に自分の所有権を対抗する事ができないという事は、買主は完全な所有権を取得できないので、損害を被る事にならないように登記を自発的にする事を誘引している事になります。そして、この買主から不動産を購入する第２買主は、その登記を信じて、安心して不動産売買契約をする事ができ、更にその第２買主は登記をする事により自分がその不動産の所有権者である事を第三者に対抗できるわけです。もし第１買主である売主が登記をしなければ、売却相手である第２買主に自分の所有権を対抗できない結果、その不動産を第２買主に売却する事はできないでしょう。
これが、不動産登記制度の実効性を発生させる原理ですが、まずココをしっかり知っておいて下さい。皆さんの中に、不動産の持ち主を登記しなくても構わないと思っている人がいましたら、それは間違いですので注意して下さい。
さて「中間省略登記」の話ですが、上述の「不動産登記制度」からすれば矛盾しているように思えます。売主から買主に、そしてその買主が売主として第三者の買主に不動産を移した場合、不動産の持ち主が変わったのに、その中間者（買主であり売主）の登記を省略したら違法ではないかと。そうなんです。これは完全に違法です。絶対にしてはなりません。過去に「不動産売買契約当事者で三者以上の当事者が存在する場合、その全員の合意が有れば中間者の登記は省略して、売主から最終買主へ直接不動産の名義を変えていい」という判例が有りましたが（最高裁昭和４０年９月２１日判決）、実際の不動産登記実務では申請時点でこのような登記申請は却下されています。つまり登記実務上、この判例は機能していないんです。それはこの判例を認めてしまうと不動産登記制度自体の存在意義が無くなり、ひいてはこれから不動産売買契約をしようと考えている人にとって大変な労力やお金が必要になり、買主の権利が守られない状況になってしまうからです。
例えば、仮に最終の買主が騙されて対象不動産を購入していた場合、最終買主は売主が誰からその不動産を購入したのか判断出来ず、更にその最終買主から不動産を購入した第三者に損害が発生する事や、更にその不動産を第三者に売却しようにも、そのような問題不動産を購入する一般の人はいないからです。このような中間省略登記が多発すれば不動産業界は訴訟社会と化してしまうでしょう。そしてこの登記を「旧中間省略登記」と呼んでいます。このような登記申請構造は現在の不動産業界では採用されていません。法務事務所もこのような登記申請は受任していません。因みに、旧中間書略登記は、旧不動産登記法上、登記申請手続きからもその内容が登記官には判断が付かない申請方法であったため行われていた経緯があります。
そこで、裁判所の判決は絶対ではないのか、という疑問が湧きますが、日本の裁判制度は、訴訟の対象となった個々の具体的な法律関係に対して効力が発生するものであり、この訴訟の対象となっていない一般の法律関係については、判決の効力は及びません。なので、この違法性のある判決を登記実務では廃除しているのです。何故このような判決が言渡されたのか？ 裁判官も登記制度までは正確に理解していなかったという事なのかもしれません。現に司法試験も人と人との法律関係（債権関係）と人とモノとの法律関係（物権関係）を勉強しますが、その中心は前者の人と人との法律関係で、必ずしも人とモノとの法律関係を正確に理解しているかは人によって異なりますし、逆に人とモノとの法律関係をより広く、より深く勉強するのが司法書士試験ですので、司法書士を裁判官に起用していれば判決の内容も変わっていたのは間違いないでしょう。その意味で、弁護士の先生は債権法を中心とした専門家、司法書士は物権法を中心とした専門家という言い方もできるのではないでしょうか。
これに対して、「新中間省略登記」と呼ばれる登記申請構造があります。中間者の名義を省略して登記申請する事が問題である事が解ったと思いますが、だったらこの「新中間省略登記」とは何でしょうか？ 実はこの「新中間省略登記」は誰も当事者は省略されていないんです。その事を理解するには「第三者のためにする契約」という契約形態を知っている必要があります。
一般的論として簡単に説明すると、ＣとＢがまず「法律関係」があり、その関係を前提に、そのＢは買主として売買目的物の売主Ａと「売買契約」をするんです。そしてその売主Ａから第三者にその売買目的物の所有権を直接移転します。これが「第三者のためにする契約」という形態です。ここで、第三者とはＣの事です。
何の事か解りずらいですが、不動産業界の実務上、第三者（Ｃ）と契約関係があり、目的不動産の売主（元売主：Ａ）からその不動産を買う人を中間者（Ｂ）とします。この中間省略登記を目的とした不動産取引きは、①買主（Ａ）と中間者（売主：Ｂ）の「契約」と②売主（元売主：Ａ）と中間者（Ｂ）との「売買契約」という二つの契約で構成されています。
ここからは、一般的な説明ではなく不動産実務業界における不動産売買取引を前提に、この第三者のためにする契約についてお話ししていきます。この中間者は売主でもあり買主でもありますが、この「第三者のためにする契約」は、不動産登記法務の実務上、この中間者の必要性により採用される契約形態が多いといってもいいでしょう。中間者はこの「第三者のためにする契約」を採用する事により多くのメリットがあります。それは登記申請に必要な税金や不動産の取得及び譲渡に必要な税金等を節税できる利点があるのです。そうです、この契約の中間者とは、多くの場合不動産業者なのです。
「第三者のためにする契約」についてもう少し触れますと、買主と中間者との「契約」を①契約、売主と中間者との「売買契約」を②契約とします。中間者は①契約の締結を最終目的に②契約をするために売主（元売主）を探します。不動産売買実務上は、売主の存在がいて、買主を探すパターンが多いでしょう。そして②契約をしますが、この②契約の段階では①契約の買主は実在している必要はないんです。何故なら②契約が効力を発生するためには、中間者は①契約の買主を探して現実に契約ができる段階である事が必要であり、②契約の売買代金が全額支払われる事を不動産の直接移転の条件としていしているので、中間者は最終的に②契約を成立させる段階までに①契約の買主を現実に探しておけば良いからです。そして②契約の効力を発生させる段階になって、中間者は売主（元売主）に第三である買主を指定して、買主は売主（元売主）に受益の意思表示をし、中間者は②契約の売買代金の全額を売主（元売主）に支払います。売主（元売主）はこの「第三者のためにるす契約」の合意に基づき売買目的不動産の所有権を買主に直接移すんです。このようにしてするのが「第三者のためにする契約」です。尚、実際の不動産売買では、②契約の売買代金の支払いの前に、①契約の買主から中間者がこの②契約である「売買契約」の対価（売買代金）の支払いを受けている事が多いです。勿論、①契約の対価（売買代金）と②契約の売買代金では、①契約の対価（売買代金）の方が高額になります。中間者である不動産会社はこの差益を売上に計上するのです。
【「第三者のためにする契約」の法律関係】
①契約 買主（受益者）←中間者（要約者：売主であり買主）
②契約 中間者（要約者：売主であり買主）← 売主（諾約者：元売主） 目的不動産 売主（元売主）←買主（受益者）
①契約及び②契約の結果、売主（元売主）から買主に目的不動産の所有権が直接移転する。
※「矢印」は法律上の各権利者及び義務者の関係を表す。「矢印」の起点は代金や不動産の登記請求権者、終点はその義務者。
※目的不動産の所有権は、売主（元売主）から直接買主（受益者）へ移転し、不動産の所有権移転登記請求権は、買主（受益者）から直接売主（元売主）へ行使される。
※①契約は、②契約を前提とする②契約の対価契約（他人物売買契約又は無名契約（債権契約））で、②契約は、第三者のためにする契約の特約条項を付加した売買契約。注意点は、この３者契約で、中間者（要約者）は一瞬たりとも目的不動産の所有権を取得していない事。
※「第三者のためにする契約」に関する民法の規定
●民法第５３７条（第三者のためにする契約）
第１項 契約により当事者の一方が第三者に対してある給付をすることを約したときは、その第三者は、債務者に対して直接にその給付を請求する権利を有する。
第２項 前項の契約は、その成立の時に第三者が現に存しない場合又は第三者が特定していない場合であっても、そのためにその効力を妨げられない。
第３項 第１項の場合において、第三者の権利は、その第三者が債務者に対して同項の契約の利益を享受する意思を表示した時に発生する。
●民法第５３８条（第三者の権利の確定）
第１項 前条の規定により第三者の権利が発生した後は、当事者は、これを変更し、又は消滅させる事ができない。
第２項 前条の規定により第三者の権利が発生した後に、債務者がその第三者に対する債務を履行しない場合には、同条第１項の契約の相手方は、その第三の承諾を得なければ、契約を解除することができない。
●民法第５３９条（債務者の抗弁）
債務者は、第５３７条第１項の契約に基づく抗弁をもって、その契約の利益を受ける第三者に対抗することができる。
※民法第５３９条の「抗弁」とは、同時履行の抗弁権（民法第５３３条）等の事。
ここで、法律的には、買主を受益者、中間者を要約者、売主（元売主）を諾約者といいます。そして、①契約関係を対価関係、②契約関係を補償関係といいます。中間者（要約者）が買主（受益者）を指定する事、買主（受益者）が売主（元売主：諾約者）に対して受益の意思表示をする事、及び中間者（要約者）が売主（元売主：諾約者）に対して売買代金を支払う事を条件とし、不動産の所有権は売主（元売主：諾約者）から買主（受益者）に直接移転する特約を締結する事になります。
①契約は、②契約を前提とした対価契約であり、法律上は他人物売買契約や無名契約（債権契約）といった構成の契約類型になります。厳密にいうと、他人物売買契約型と無名契約（債権契約）型とでは、宅地建物取引業法上の適用の問題で異なりますが、実務上、一般的に不動産仲介会社の担当者は、宅地建物取引士より買主（受益者）に対し、重要事項説明はなされている事が多いと思いますので、ここでは詳しく触れる事はしません。尚、中間者（要約者）は不動産会社である事が一般的ですが、①契約において、買主（受益者）に対し、他人物売買契約型であろうと無名契約（債権契約）型であろうと、重要事項説明義務等宅建業法上の必要な義務は果たして頂く事が後日のトラブルを未然に防ぐ事にも必要になります。勿論、司法書士は、買主（受益者）にも売主（元売主）にもこの契約構造は説明します。
②契約は、①契約が成立する事を最終目的とした売買契約であり、この契約の事を所謂「第三者のためにする契約」といいます。不動産登記実務上は、通常の不動産売買契約に「第三者のためにする契約条項」を付加した不動産売買契約書を作成します。但し、一般的に「第三者のためにする契約条項付不動産売買契約書」という名称にはしません。
また、②契約は、宅建業法上適法でなければならない事から、中間者（要約者）は「他人物の所有権の移転を実質的に支配していることが客観的に明らかである場合等」という要件を満たす必要がり、具体的には②契約の受益者指定条項に中間者自身をも指定できる条項としなければなりません。
解りますでしょうか？ 少し抽象的で難しいと思いますが。法律関係というものは、２当事者ではそんなに難しくは無い事が多いですが、３当事者となると途端に難解になるものです。
具体例で説明すると、イメージとしては、ちょうど花束をプレゼントしたい人がいて、その花束を購入するために銀座の有名なお花屋さんに赴き、そのお花屋さんの店員さんが組んでくれた綺麗な花束を購入して、プレゼントしたい人の住所に直接郵送するようその店員さんにお願いするのと同じですね。プレゼントする人とプレゼントされる人とは何らかの関係が有ります。つまりこの「第三者のためにする契約」は別に珍しい事ではなく、我々の生活の中で日常行われている出来事なんです。
ここで大事な事が、この中間者の立場です。先程この中間者を「売主でもあり買主でもある」と表現しましたが、それは売買契約上の当事者の関係を単純に言い表しただけで、この「第三者のためにする契約」の中では売買目的不動産は売主から中間者ではなく直接第三者に移る合意をしているので、実のところ中間者はこの売買目的不動産の持ち主には一瞬たりともなっていないんです。解りますか？ ここが一番大事です。不動産業界の方や金融機関の方の中に、この「第三者のためにする契約」は「中間省略登記」に繋がる違法性の有る危険な契約だと思い込んで決めつけている人がいますが、そんな事は無いんです。更に言いますと、この「新中間省略登記」という名称ですが、今まで説明してきたように誰も省略されていませんので、登記法上は適法であり、「中間省略登記」という名称はハッキリいって間違いです。今後、裁判所でこの「第三者のためにする契約」の法令上の趣旨と不動産業界で活用されているこの契約形態との間で適法性の問題が出てくる可能性は無いとは言い切れませんが、世の中の流れではこの「第三者のためにする契約」の不動産業界での積極的活用は是認されている状況なので、現段階では何も問題は無いと言っていいでしょう。必要以上に心配する必要はありません。
因みに、私が経験した所謂この「新中間省略登記」をするための第三者のためにする契約条項を付加した不動産売買取引で、仲介業者の担当者の方が、売主（元売主）に具体的な説明を躊躇したり、買主にこの契約の構造を説明せずに契約をしようとしたりする仲介担当者が少なくないです。概説してきたように、この第三のためにする契約条項付不動産売買契約は、違法ではない事、また、中間者（不動産会社）は差益を売上に計上する関係上、買主に不動産価格の説明を逡巡せざるを得ない事もあるかと思いますが、買主が売主（元売主）から直接不動産の移転を受ける以上、また登記上も売主名義から買主名義に登記名義が移転する以上、法律上、必要最低限の説明はする必要がありますので注意して下さい。
冒頭で解説しました通り、「旧中間省略登記」は不動産登記法の全面改正により申請出来なくなりました。その後、この不動産業界でこの申請形態に代わる登記技法はないかと考案されたのがこの「第三者のためにする契約」を活用した登記申請です。法律の正しい理解がされていない中で安易に「新中間省略登記」と命名して行われてきた事で、法令に慎重な人達からは無用に敬遠されてしまった感はあります。いかに法令の正しい理解や適切な用語の使用が大事かという事を考えさせられる典型的な出来事ではないでしょうか。因みに「旧中間省略登記」はそもそも登記法上違法な申請が、申請手続き上の問題から結果的に申請出来てしまっていたもので、昔も今も違法は違法です。念の為に付け加えさせて頂きます。
また、不動産仲介業者の担当者や法務事務所のリーガルスタッフの中に、売主と中間者、中間者と買主という契約が２つ存在している事からこの二つは別々の契約であり、従って売主（元売主）と買主は無関係であるとの曲解をしている人がいますが、今まで概説してきたようにこの契約形態は「第三者のためにする契約」であり、その関係の中で二つ契約が存在しているので、売主（元売主）も買主も一つの法律関係の中にいる契約当事者とその第三者で、無関係ではありません。更に、この契約の中で買主が売主（元売主）に対して「売買目的不動産の所有権を取得する旨の受益の意思表示」をする事になりますが、この売主（元売主）に対する買主の意思表示の受領権限を売主（元売主）が中間者に委任する委任状を書くと、売主（元売主）はこの契約関係とは無関係になるとの誤解をされている人がいます。しかし、この場合も結論は同じ事です。契約当事者には契約上の強い拘束力が働いていますので誰かに何かを委任しただけで契約関係から離脱するという事は法律上あり得ません。従って、不動産仲介業者の担当者や法務事務所のリーガルスタッフの方は、この契約を採用する場合、売主（元売主）や買主には必要最低限正確に契約上の関係性を説明しなければなりません。特に、買主に対し売主（元売主）の存在を説明しないことはあってはなりません。売主や買主は不動産売買の事や登記制度の事について知らない一般の消費者なのです。
そして最後に司法書士や法務事務所の役割は、契約当事者からの登記申請事件委任契約に基づく登記法上の事実関係調査権限及び事実関係調査義務により、この複雑な法律関係を確認し、登記手続きの適法性を確保して、契約当事者の権利を擁護する事です。そのためには当事者本人と会う事は当然、場合によってはその関係者と会い、実際に事実関係を聴取したり、更には現地に赴いたりする事もあるでしょう。従って、必要十分な時間も確保しなければならないため、不動産仲介業者の担当者の方々は決してその時間を不必要な時間と考えてはいけません。そして、司法書士が依頼者との関係で必要と判断した時間を妨げてはならないのです。例え決済日を延期する事になっても。司法書士や法務事務所にとっても依頼人は、契約当事者であり、その関係者ではないのですから。
どうでしたが？
この「第三者のためにする契約」や「いわゆる新中間省略登記」について。面白かったですネェ。
「第三者のためにする契約」に基づく登記申請の必要書面等もっと具体的な角度からの講義もありましたが、この法務実務セミナーの趣旨、つまりすぐに書類を集め始める前に実体法上の事実関係とその存否が一番大事だという考えから、登記申請情報の添付書面という極めて実務上の話よりこの「第三者のためにする契約」の法律上の意義を敢えてお話しました。
今回のセミナーはここまでとします。今回もこのセミナーに参加頂き有難う御座いました。
